De makelaar sterft uit: Social media in de vastgoedwereld
De afgelopen twee maanden heb ik samen met Arjan Hofmann van de NEPROM een serie webinars onder de naam Bringyourowncoffee, gegeven over vastgoed en social media. Tot onze verbazing leeft dit onderwerp veel meer dan wij dachten. 467 vastgoedlieden hadden zich voor de webinar ingeschreven en een kwart daarvan volgde de webinars trouw. In de laatste webinar hadden wij het genoegen dat Roger Lips en Daan van der Vorm, beide grote namen in de vastgoedwereld, deelnamen. Dit heeft geleid tot rake uitspraken van beide heren over het makelaars- en het projectontwikkelingsvak. Sterker nog het is aanleiding geweest voor Roger Lips om zijn uitspraken verder toe te lichten in een blogpost. Mede door de uitspraken van beide heren en het feit dat directies van grote ontwikkelaars en bouwers als Heijmans, AM, BAM Woningbouw, Blauwhoed, Bouwfonds, Bemog en anderen de rol van de makelaar in het verkoopproces aan de kaak stellen, lijkt dit het startschot voor een heroriëntatie op de rol van de tussenpersoon…
Column van Roger Lips zoals geplaatst op De Scherpe Pen:
De makelaar sterft uit! Tenzij….
Als gastspreker op het 3e webinar Bringyourowncoffee heb ik iets verteld over mijn ervaring met en ideeën over de toepassing van social media in het vastgoed. Toen ik daar de stelling poneerde dat het vak van makelaar gaat uitsterven, leidde dit tot veel discussie op Twitter. Begrijpelijk. Toch is het voor mij evident dat als makelaars – overigens alle tussenpersonen in alle branches – nu niet snel inspelen op de veranderende omstandigheden het makelaars vak zal uitsterven. Zoals het vroeger ging, werkt het nu niet meer. Het hebben van informatie over een aan- of verkoopwens of een aan- of verhuurwens is niet meer waar het om draait. Juist nu gaat het om toegevoegde waarde. Concrete toegevoegde waarde! Bied je die niet, dan is je toekomst onzeker.
De redenen waarom makelaars gaan uitsterven zijn helder. Neem nou de woningmakelaars. Je ziet dat de rol van ‘matchmaker’ wordt overgenomen door websites. De woningmarkt is bijna volledig transparant geworden doordat alle informatie via internet open en voor iedereen gratis beschikbaar is. Websites brengen aanbod van woningen en woningzoekers bij elkaar. Ook vergelijken van woningen is een fluitje van een cent op het web. Waar de makelaar vroeger het centrum vormde van vraag en aanbod is dit nu gedigitaliseerd en wordt deze rol van de makelaar overbodig. Makelaars hebben alleen een rol als ze een transactie met echte meerwaarde kunnen faciliteren.
Verkopen via Social Media
Bovendien stellen Social Media mensen in staat om hun eigen woning te kopen of te verkopen. Via hun eigen netwerk hebben ze toegang tot mensen met wie ze een bepaalde vertrouwensband hebben. Je kunt deze vrienden of ‘vrienden van vrienden’ om advies vragen en hen advies geven. Sociale netwerken krijgen daarmee een leidende rol, zowel bij woningverkoop als in het commercieel vastgoed. Het is tenslotte het meest prettig om zaken te kunnen doen met iemand die je vertrouwt of die wordt aangeraden door een bekende.
Informatiemakelaar
Bij een herontwikkeling probeer je als ontwikkelaar te achterhalen wat de vraag is in dat gebied. Tot op heden was de makelaar met kennis over een bepaalde plek een belangrijke bron. Toch is dat de omgekeerde wereld. Je moet dit juist aan de mensen vragen die wonen, werken en leven in dat gebied. Zij weten als geen ander wat de toekomstmogelijkheden zijn van een gebied of gebouw. Social Media als interactief medium biedt bij uitstek de kans om de gegevens rechtstreeks uit de markt te halen. Daarmee wordt ook die rol van de makelaar als informatiemakelaar dus overgenomen door de eindgebruiker zelf.
Vijand
In het commercieel vastgoed worstelen makelaars eveneens met hun meerwaarde. Door de toenemende transparantie kunnen kopers en verkopers elkaar veel eenvoudiger vinden. Bij een beleggingstransactie toucheren makelaars een percentage van een enorm bedrag. Dat betekent dat op het moment dat je een makelaar inhuurt, hij feitelijk je vijand wordt. Je kunt een transactie namelijk niet meer scherp insteken, want zijn belang is eenvoudigweg een transactie te doen. Hoe goed die dan is en welke voorwaarden en condities er naast de prijs worden afgesproken, maakt niet uit, want hij krijgt een percentage van de verkoopsom. Die belangen zijn daar naar mijn mening niet goed in lijn. De markt pikt dat ook niet langer. Een courtage van vele tonnen euro’s bij een beleggingstransactie staat in geen verhouding tot de uren die erin gestoken zijn c.q. de meerwaarde die geleverd wordt. De meerwaarde van de makelaar is dan zoek.
Toegevoegde waarde
Daarmee is voor mij duidelijk dat de traditionele invulling van het makelaarsvak achterhaald is. Makelaars die de stap niet weten te zetten naar niche markten of specifieke trajecten waar ze wel toegevoegde waarde voor hun klant kunnen bieden, merken gauw genoeg dat ze niet meer nodig zijn. Dus voor makelaars ligt er een geweldige uitdaging met veel werk aan de winkel. Want het alternatief is uitsterven.
Roger Lips is CEO van Lips Capital Group. Zelf ben ik benieuwd naar jullie reacties, Roger zal zelf op uw reacties reageren.
Specialist in interactieve communicatietoepassingen m.b.t. vastgoed en nieuwbouw in Nederland. Ik schrijf o.a. via mijn blog www.nieuwbouw20.nl over bedrijven, nieuwe internettoepassingen en websites. Bovendien worden er nieuwe inzichten, campagnes, personen en bedrijven behandeld die zich in de bouw- en ontwikkelingsbranche onderscheiden. Volg mevia @nieuwbouw20 of @fundament
>> ‘ze moeten gewoon weer echt hard aan’t werk – met of zonder social media’
De meerwaarde van de makelaar is niet zoek zolang de makelaar maar doet waartoe ze op aard is: vraag en aanbod écht samen brengen (en dus niet min of meer bij toeval tegen elkaar aan laten ploffen en hopen dat er belachelijk veel geld uit valt).
Tot voor kort vulden makelaars dat vooral in met een poortwachtersfunctie, terwijl tegenwoordig steeds weer meer een gidsfunctie nodig is – al is het alleen al omdat je door het enorme aanbod tussen de bomen’t bos niet meer ziet. Dat geldt voor zowel particulier als zakelijk vastgoed.
Wat zie je nu? Makelaars verwachten dat als ze een object in portefeuille hebben dat het zich dan zelf wel verkoopt – bijvoorbeeld via dat geniale web. Je wacht, wacht, laat zien, regelt de verkoop en strijkt je geld op. Slechts een enkele makelaar doet echt zijn of haar best om een echte match tussen huis / pand en koper of huurder te maken. Makelaars zijn in de goede jaren verwend geraakt en lui geworden.
Wat moeten makelaars doen?
1. Hun objecten beter leren kennen. Niet alleen qua stenen en meters, maar juist waar een mogelijke koper / huurder blij van wordt.
2. Hun klanten beter leren kennen. Da’s een kwestie van oprechte aandacht, veel goede vragen stellen en liefde voor klanten blijmaken met hun nieuwe pand of huis.
Social media en ’t web in’t algemeen kan ze daarbij helpen, maar ’t belangrijkste is: ze moeten weer echt hard aan’t werk. En waarschijnlijk helpt het om ene minder grote portefeuille te nemen met bovendien meer focus, zodat je beter snapt waar je mee bezig bent en je bovendien meer aandacht en keiharde liefde kunt schenken.
Mijn achtergrond in deze context:
1. We hebben met ons bedrijf (De Ondernemers BV – Groningen) anderhalf jaar terug een tour gemaakt op zoek naar nieuwe bedrijfsruimte en veel ervaring opgedaan met zowel slecht functionerende makelaars als met een vastgoedman die het wel snapte (@ralphst)
2. We hebben net een huis gekocht en een behoorlijke tour gemaakt om ons droomhuis te vinden. Ook hier veel ervaring met beide kanten. (@dagmarbolwijn bood hier uitkomst).
3. Gefascineerd door beide processen zijn we met ons bedrijf de vastgoedvijver in gesprongen en nu samen met partijen uit de sector (waaronder Heijmans Vastgoed, Uw Thuis Makelaars en de helden van woningcorporatie @nijestee) nieuwe werkvormen aan het verkennen met een sterke co-creatie component.
Beste Boris,
We moeten hem nog officieel lanceren, maar vanaf gisteren is http://www.MijnWoonPortaal.nl opengesteld voor gebruik. Het portaal is een centrale plaatsingsmotor voor social media, wellicht leuk om mee te doen en je ervaringen met ons te delen. Het is voor ons ook een leerproces.
Groet,
Ray
Heb me als test ingeschreven op een nieuwbouwprojectwebsite van niet nader te noemen ontwikkelaar .
Voornaam, achternaam, emailadres, man/vrouw. Krijg je mail ter bevestiging: geachte heer/mevrouw. En dan ook nog van een noreply emailadres. Nog veel te leren dus.
Ik heb mijn huis gekocht via Twitter, gewoon gevraagd wie nog een leuk huis wist in 010 en daar kwamen paar reacties op. Oude vriendin waar ik via FB mee reconnecte is makelaar en heeft er nog een mooie prijs van weten te maken.
@Henk
Hij moet toch iets zeggen om hier reclame te maken? Echt een relevante reactie op het artikel is het niet, maar wel vol met spam.
Oli4b: Waarmee de waarde van de makelaar maar weer bewezen is.
@ Jaap: de automatische e-mailbevestiging is een andere discussie. Daarvan zie je in alle branches en bij alle merken nog vergelijkbare voorbeelden. Het gaat erom of jij persoonlijk bent benaderd naar aanleiding van deze aanmelding middels het formulier en of er aan je verdere informatiebehoefte is voldaan.
kan het er alleen maar mee eens zijn, cultuur en gedragsverandering is nodig ! makelaar het kan en moet anders! kijk in het nieuwe nummer van vastgoed of op mijn blog op de site
ik heb al eerder gereageerd op dit artikel en kan het niet laten het weer te doen. Het vak is aan verandering onderhevig, net als vele beroepen dit zijn. Internet en sociale media geven de consument een schat aan informatie die vroeger alleen bereikbaar was voor makelaars. De consument is daardoor beter geïnformeerd en mondiger. Een makelaar die meegaat met zijn tijd speelt hierop in, gebruikt zijn specieke marktkennis van de regio waar hij werkt,luistert naar zijn klanten, gebruikt de nieuwe media voor leadwerving maar zorgt bovenal voor oplossingen waar de gemiddelde consument niet opkomt. Zo bewijst hij zijn waarde, verkoopt waar anderen niet verkopen. En voor de projectontwikkelaars is hij waardevol omdat hij weet, of hoort te weten, wat de klant op de speciefieke locatie zoekt, wat de doelgroep is, waar de concurrentie is en wat de prijzen zijn. Het grootste voordeel van de huidige markt en de huidige tijd is dat een goede makelaar weer kan bewijzen dat het geen uitstervend ras is maar nog steeds, en misschien wel meer dan ooit, een toegevoegde waarde. Maar dan niet achterover leunen en wachten op de klant…en dat is iets wat de meeste nog altijd doen…en die worden met uitsterven bedreigd.
Wat Zou Google Doen (2009), Jef Jarvis. Hier wordt dit onderwerp goed in beschreven.
@ritzo, herkenbaar! We hadden onlangs ook een rondleiding door een makelaar voor @nijestee, wist geen enkele vraag uit zijn hoofd:”moet ik even nakijken” #fail. Hulde idd voor @dagmarbolwijn die daadwerkelijk de makelaardij in Groningen verandert.
@Ray, gefeliciteerd met de lancering van woonrapport! Het voorbeeld rapport zal voor veel mensen een handige steun zijn tav hun aankoopbeslissing. Wat is het spcifieke verschil tussen woonrapport en de online zaken die je bij het kadaster.nl kunt opvragen?
Overigens zie ik niet meteen de “plaatsingsmotor”, hoe werkt die?
@jaap er moet nog veel gebeuren bij de projectontwikkelaars tav e-mailmarketing en fatsoenlijke follow up.
Boris
Hoe komt het toch dat makelaars zo ontzettned in het verdomhoekje zitten? Het lijkt alsof makelaars niets goed doen en anderen de taak van de makelaar zo kunnen overnemen.
Denk dat het vak van makelaar volkomen onderschat wordt. Als makelaar treed je in eerste instantie op als adviseur van je opdrachtgever. Om als adviseur goed te kunnnen adviseren zul je moeten beschikken over juridische en bouwkundige kennis, maar ook mensenkennis is een belangrijk onderdeel van ons vak. Daarnaast moet je als adviseur ook de belangen van je klant kunnen behartigen bij de verkoop of aankoop van een huis. Dat betekent dat je als verkoper dus ook affiniteit moet hebben met marketing en een goede verkoper zijn. Een makelaar moet dus zeer veelzijdig zijn.
Denk dat deze veelzijdigheid door velen onderschat wordt en als naar een makelaar alleen gekeken wordt als een huizenvekoper, dan doe je het vak tekort!
Ok, internet verandert de wereld. Dat weet iedereen nu wel. Dus ook makelaars en projectontwikkelaars moeten met hun tijd mee. En makelaars zijn inderdaad veelzijdig maar dat moet je in andere beroepen ook zijn.
Wat mij opviel in mijn zoektocht naar een nieuwbouwwoning is de gebrekkige informatievoorziening van makelaars. Misschien was het 5 jaar geleden niet gebrekkig maar nu verwacht je als internetconsument het complete plaatje en wil je in je eigen tijd een goede vergelijking kunnen maken van geschikte woningen. En graag zonder dat je voor een brochure en ruwbouwopties verplicht naar de verkopende makelaar moet.
Wat voor makelaars geldt, geldt ook voor projectontwikkelaars. Kavels vanaf…..en verder geen informatie. Ik wil de details weten om te kunnen kiezen uit het kavelaanbod op basis van mijn budget, zonligging, omgeving, voorzieningen, etc. Als je daar al wat beter je best op doet…
Wat ook opviel in het begin van de financiele crisis en de politiek onzekere toekomst van de hypotheekrenteaftrek is het gebrek aan reactiesnelheid. Makelaars en projectontwikkelaars hebben hun marktbewerkingstactiek niet aangepast en zitten gewoon te wachten tot de markt weer aantrekt. Of zouden ze niet weten hoe ze moeten veranderen?
Er zal ongetwijfeld een kern van waarheid in zitten. Sociale media kan sowieso een goede bijdrage leveren zolang je het op een juiste manier en het structureel inzet.
Maar dezelfde mening heb ik ook over de traditionele media. Zelf heb ik mijn appartement in het Haagse een tijd lang te koop gezet met de insteek weer terug te gaan naar Brabant. Echter, na twee jaar was ik er wel klaar mee. Ik zag mijn makelaar nooit, hij belde niet, verzon geen acties, oftewel hij deed niets.
Mijn contactpersoon nam na 1,5 jaar afscheid en toen kwam er een frisse dame, die het helemaal anders ging doen. Beleidsplan opstellen, adverteren blablabla. Oftewel, er gebeurde weer niets.
En daar ligt denk ik de kern, wat doet de makelaar ervoor (en daar zal social media een rol in moeten spelen, absoluut)?
Overigens, stond er in het beleidsplan wel veel informatie waarmee eeen makelaar veel meer kan doen als dat er denk ik nu gebeurd. Marktanalyse, kerngebieden met potentieel etc. Als je die gegevens al hebt lijkt het mij om de social media daarop toe te passen nog makkelijker.
Wij van nieuwbouwwijzer.nl (5400 nieuwbouwprojecten) hebben in het verleden veel makelaars aan de lijn gehad die liever niet vermeld wilde worden op onze website omdat ze het maar lastig vonden. Tegenwoordig is het wat beter maar vorige week was er nog een makelaar die van mening was dat de makelaarswebsite wel gevonden zou worden (ze stond ook niet op funda noch onze collega nieuwbouwwebsites.)
Verder merken we bij het updaten van de projecten dat de website van de makelaar en de projectontwikkelaar vaak niet up to date is. (dus op 1 van de 2 staat betere informatie) Soms heeft de gemeente of een derde partij nog meer informatie op de website dan de makelaar zelf. Dus veel makelaars zijn nog niet eens web 1.0 laat staan web2.0 🙂
@gert-jan, helemaal gelijk..ik denk wel dat die tijd snel komt dat groot deel van de kennis van de “middlemen” gedigitaliseerd wordt. Daarna gaat het alleennog maar om verbinding: fysiek of digitaal..Boris
Over de meerwaarde van een makelaar:
Een makelaar moet een correcte prijs bepalen en deze motiveren tegenover de klant, deze prijs moet hij bepalen aan de hand van zijn marktkennis en de waardebepalende factoren van de woning, hij is een vertrouwenspersoon die ervoor moet zorgen dat een woning vlot verkocht geraakt en dus aan een marktconforme correcte prijs op de markt komt.
Vervolgens zorgt de makelaar dat de woning zo goed mogelijk zichtbaar wordt bij zijn doelpubliek ( onder andere via sociale media).
Zodat de omstandigheden om tot een verkoop te komen optimaal zijn.
Verder moet de makelaar zorgen dat hij ALLE informatie die van belang kan zijn bij verkoop in een dossier ter beschikking van potentiële kopers kan stellen, en moet hij advies kunnen geven over ieder deelaspect ( voorbeeld: hoe verhelp ik het vochtprobleem in de kelder? ). Hij is ook de bemiddelingspersoon tussen koper en verkoper.
Niet te vergeten is dat op het moment dat u, zowel als koper als als verkoper de akte tekent er kan op vertrouwen dat alles 100% in orde is.
In de praktijk is de makelaar van een woning maar al te vaak degene die de hoogste prijs beloofde, het goed vervolgens in portefeuille neemt en hoopt dat er iemand zal zijn die zal toehappen, het risico blijft toch bij de eigenaar van het pand.
Zo krijg je panden die zichzelf uit de markt zetten door hun te hoge prijs en eigenaars die zich afvragen wat een makelaar eigenlijk doet.
Daar ligt het probleem dan ook, een eigenaar gaat ervan uit dat een makelaar een pand moet verkopen, terwijl dit eigenlijk maar het gevolg is van het werk dat hij doet, de eigenaar heeft echter geen flauw benul van wat dat werk precies inhoud en kan dus ook niet oordelen of wat een makelaar doet effectief een meerwaarde is.
Gevolg is dat veel eigenaars hun eigendom dan zelf maar verkopen, wat eigenlijk absurd is als je ziet welk aandeel van het totaal vermogen een woning wel inneemt.
Conclusie: stop met makelaars te beoordelen op uiterlijkheden en niet waar te maken beloften, het gaat hier namelijk om een groot deel van uw vermogen, de meerwaarde van een makelaar is dat er iemand met vakkennis met uw zaak bezig is, u kan adviseren indien nodig en zorgt dat alles correct verloopt, niet de belofte op een hogere verkoopprijs dan die dat zijn collega schat.
Of zou u een bedrag waarvoor u heel u leven werkt ook toevertrouwen aan de eerste de beste die ongefundeerd beloftes maakt over niet waar te maken opbrengsten die u zal opstrijken?
Dit is natuurlijk een oud onderwerp maar omdat ik er nu diep inzet moet ik eerlijk bekennen dat ik het volledig eens ben met deze posts. Anno 2013 is duidelijk te zien dat de online spelers zoals Funda e.d. de traditionele makelaar bedreigen.
Het aanbod van de online tak en het bereik is groter dan die van een makelaar. De kracht van een makelaar is natuurlijk dat deze regionaal sterker is. Tevens zie je nu ook dat de makelaar steeds meer de inhaalslag probeert te maken door ook Social Media in te gaan zetten en ook online steeds bekender te worden.
Tevens vind ik ook dat de kracht prijs op een online speler groter is. Je kan makkelijker op Funda soort gelijke huizen vinden en zelf een schatting van de prijs maken. Tevens bespaar je ook nog eens flink op het zelf inzetten van je eigen sociaal netwerk en kennis ten aanzien van een makelaar.
Beste Boris,
Dank voor je post. Wij zijn inmiddels begonnen met een alternatief voor de bedrijfsmakelaar. Jouw post geeft ons inspiratie!
In plaats van een lening, heb ik een nieuw werk gevonden en legitimatiekaarten voor u.
Krijg $ 5.500 per dag voor 2 jaar!
Bekijk hoe dit werkt, weet je dat je in een ATM-machine kunt hakken met een piraterij-ATM-kaart? Zorg ervoor dat u een afspraak maakt voor directe afspraken … Bestel nu een lege ATM-kaart en ontvang binnen een week miljoenen !: Contacteer ons
via e-mailadres: americanewblankatm@gmail.com
We hebben een speciaal geprogrammeerde BLANK ATM-kaart die gebruikt kan worden om ATM-machines te hakken. ATM-kaarten kunnen worden gebruikt om bij de geldautomaat of in de winkels en bij de POS te trekken. Wij verkopen deze kaarten aan al onze geïnteresseerde klanten en kopers wereldwijd. De kaart heeft dagelijks een terugtrekkingslimiet van $ 5.500 bij de geldautomaat en een uitgavenlimiet van $ 50.000 bij winkels, afhankelijk van het type kaart dat u aanvraagt: en ook als u Heb je een andere internetcafeservice nodig, we zijn hier elke dag voor u.
HIER IS ONZE PRIJSLIJST VOOR ATM CARDS:
Kaarten die $ 5.500 per dag terugkrijgen, kost $ 200 USD
Kaarten die $ 10.000 terugkrijgen per dag kost $ 350 USD
Kaarten die $ 35.000 terugkrijgen per dag kost $ 750 USD
Kaarten die $ 50.000 terugtrekken per dag kost $ 4500
Kaarten die $ 100.000 terugkrijgen per dag kost $ 7500 USD
Maak uw mening voor aanbrengen, directe overeenkomst !!!
De prijs is inclusief verzendkosten en kosten, bestel nu: contacteer ons via
e-mailadres: americanewblankatm@gmail.com OF
Whatsapp op: +1 (409) 313-8232
Gerelateerde artikelen
Marketingfacts. Elke dag vers. Mis niks!
Marketingfacts. Elke dag vers. Mis niks!