Volatiele huizenmarkt bedreiging voor banken en makelaars
Dat de huizenmarkt in Nederland uiteindelijk te maken zou krijgen met de gevolgen van de kredietcrisis leek halverwege vorig jaar al slechts een kwestie van tijd. De na-ijleffecten door verkopen uit de net iets minder kritieke periode in het eerste deel van 2008, de oplevering van nieuw gebouwd onroerend goed en de voortdurende schaarste in de populairste prijsklasse gaven lang een vertekend beeld over de effecten die de economische malaise heeft op één van de belangrijkste onderdelen van het economisch mechanisme in Nederland. De handel in onroerend goed.
.jpg)
Meer dan de helft van alle huishoudens (3.9 miljoen) in Nederland bezat in 2008 een eigen woning. De geschatte totale waarde daarvan (bron: onroerendezaakbelasting) bedroeg vorig jaar (!) meer dan 950 miljard euro. De hypotheekschuld die op de eigen woningen rustte, komt in 2009 neer op bijna 609 miljard euro. De hypothecaire last lijkt overzichtelijk maar als je de wat oudere huizenbezitter -ondanks de crisis veelal nog gezegend met overwaarde en een lage hypotheek- wegstreept blijft er een grote risicogroep met in veel gevallen tophypotheken over. Met naar nu blijkt als onderpand behoorlijk overgewaardeerd onroerend goed. Al telde de fiscus in 2009 nog 24.500 woningen met een WOZ waarde van meer dan en miljoen euro(!)
Nederland stond vorig jaar wereldwijd nog op de tweede plaats als het gaat om jarenlang slecht verklaarbare stijgingen van de huizenprijzen, zo bleek uit berekeningen van het Internationaal Monetair Fonds (IMF). Stagnerende nieuwbouw wordt in Nederland zelf gezien als één van de belangrijkste redenen voor de opstuwing van de huizenprijzen. Het kooppotentieel nam de laatste twee decennia vooral door tweeverdieners toe, het verkoopbare aanbod blijft (zo’n 150.000 woningen) achter. In de jaren 80 werden er jaarlijks gemiddeld 120.000 nieuwe woningen opgeleverd, de laatste jaren zijn dat er gemiddeld 70.000 geweest.
De hypotheekschuld als percentage van het Bruto Nationaal Product is in vergelijking met België ( 40 %), Duitsland ( 45 % ), Ierland ( 65 %), Engeland ( 80 %) en Amerika ( 80 %) in Nederland het allerhoogst ( 98 %). Er zit verder relatief veel vermogen bij een kleine groep huishoudens. Maar liefst 613 miljard (62 procent) van het totale vermogen is in bezit van de 10 procent meest vermogende huishoudens. Bij de 10 procent minst vermogende huishoudens daarentegen zijn de schulden fors groter dan de bezittingen. Zij hebben op dit moment een negatief vermogen van 49 miljard euro. Dat is gemiddeld bijna 70 duizend euro en veelal het directe gevolg van de hypotheek voor de eigen woning. Er zit dus flink wat lucht in de huizenmarkt. Sommige deskundigen zoals het IMF stellen zelfs tussen de 25 en 35%, de bedrijfstak zelf doet collectief aan zakdoekje leggen niemand zeggen of verspreidt selectief ‘bruikbare’ informatie.
“A nod is as good as a wink to a blind horse”
Je kan dus stellen dat financiële instellingen en subsidiair hun oververtegenwoordigde thuisbankier Wouter Bos met geknepen billen zitten wanneer het gaat om de inmiddels toch wel sterk dalende huizenprijzen, halverwege dit jaar al zo’n 6.5 % lager. Eerder deze week werd bekend dat de huizenprijzen in augustus ten opzichte van de zelfde maand in 2008 met 5.6% zijn gedaald. Ook in vergelijking met juli 2009 waren de prijzen fors lager. In 2008 al boekten financiële instellingen een (bruto)waardeverlies van liefst 278 miljard euro af op de financiële activa. De voor een belangrijk deel ongedekte promesse die het eigen huizenbezit vertegenwoordigt bezorgt bestuurders bij financiële instellingen nu al fantoompijn. Het is daarom dat op het de afgelopen maanden op het nationale lobbycircuit in Den Haag drukker was dan een gemiddelde vrijdagmiddag op de A2 richting Den Bosch. Bankbestuurders drongen aan op hogere hypotheekgaranties waarvoor Minister Wouter Bos inmiddels door de knieën is gegaan. Ook tophypotheken mogen onder kortlopende restricties weer verstrekt worden.
Het verhogen van de nationale hypotheekgarantie door de overheid is echter een doekje voor een slagaderlijke bloeding die niet alleen te laat aangebracht is maar een markteffect heeft dat te verwaarlozen valt. De huizenkoper is meer dan op zijn hoede en zal zich niet laten verleiden door een garantiesysteem waarvoor zijzelf overigens de kosten moeten dragen. De koper is dus niet de bevoordeelde partij maar de wederom minder risicolopende bank! Afschaffing van de overdrachtsbelasting lijkt in dat zelfde kader wellicht interessant maar zal ook niet meer zijn als een druppel op een roodgloeiende plaat. Het maakt even niet uit hoe je de koper probeert verleiden, die wacht op economische opklaringen al zijn met name tweeverdieners nog wel genegen om een huizenaankoop te doen en heeft deze groep nog niet aan populariteit bij banken hoeven in te boeten. Deze groep is feitelijk nog de tweetact motor in deze ernstig haperende huizenmarkt die wel aan normalisatie toe is.
Banken zitten sowieso in een spagaat want enerzijds is men gehouden aan een strenge norm die een hogere hypotheek verstrekking dan 4.5 keer het bruto jaarinkomen feitelijk onmogelijk maakt anderzijds devalueren ze daarmede de waarde van de voor hun significante huizenvoorraad in Nederland omdat hogere inkomens het nu lager in het segment moeten zoeken waardoor het al wankele mechanisme nu definitief verstoord lijkt te zijn. Heel evident zichtbaar want werden er vorig jaar nog pakweg 180.000 huizen verkocht in Nederland, in 2009 is de verwachting dat er minder dan helft daarvan van eigenaar zal verwisselen. Gemiddeld worden er nu al 40% minder huizen overgedragen, in de duurdere segementen (bovende de 450.000 euro) is dat zelfs 80%.
Shake out makelaars
De makelaarsvereniging NVM speelde eerder jaar nog even voor meteorologisch deskundige door tegen beter weten in goed weer op de huizenmarkt te voorspellen. Een voorbeeldje van matig georganiseerd whisfull thinking want volgens Ed van de Bijl, directeur van de landelijke makelaarsvereniging LMV, is de kaalslag al langer aan de gang. Door de dalende omzetten op de huizenmarkt maakt volgens Van de Bijl ruim 20% van de middelgrote makelaarskantoren verlies. Veel andere makelaars zouden genoegen moeten nemen met een inkomen dat onder modaal niveau ligt. De verwachting is dat een vierde van het makelaarsgilde het bijltje er nog dit jaar bij neer moet gooien.
Volgens de Limburgse NVM-voorzitter Erik Bessems zou er in zijn regio al een faillissementsgolf onder woningmakelaars gaande zijn. ‘Neem Maastricht. Duizend panden staan te koop bij 107 makelaars. En Landgraaf, vierhonderd panden bij tachtig makelaars. Dat zijn geen goede verhoudingen meer.’ Hij denkt dat Limburg in de problemen vooroploopt omdat ‘de markt hier al nooit zo dichtgetimmerd was als elders in Nederland.’ Bessems vermoedt dat de prijsvechters hun inkomsten uit bemiddeling aanvullen met hypotheekbemiddeling en andere diensten. Om consumenten te beschermen tegen uitwassen bij makelaars pleit Bessems voor aangescherpt overheidstoezicht op makelaars. Een hem niet euvel te duiden preek voor eigen parochie want het ‘vrije’ makelaarsschap is de NVM al langer een doorn in het oog. Kortom de huizenmarkt verkeerd ondanks de verbloemende publicaties van de diverse belanghebbenden in heel slecht weer. Zoveel is inmiddels wel heel duidelijk…
Kritische macro kijk op relevante mediaontwikkelingen en aanverwante distributietechnologie.
Dat de huizenmarkt is zwaar weer zit was inderdaad wel duidelijker.
Alleen waar zit nu het grootste probleem? Angst bij huizenkopers, probleem met krijgen van financiering, hogere werkloosheid, problemen nieuwbouw, aanbod? Het lijkt een grote mix te zijn die de problemen veroorzaken.
Gezien het feit dat de nieuwbouw productie daalt gaan we weer een krappere markt krijgen zodra mensen weer gaan huizen kopen.
Probleem doet zich ook voor omdat de huizenmarkt in een houdgreep zit door de enorm slechte doorstroming. Sluit het aanbod wel aan bij wensen huizenkopers?
De enorme shake out onder makelaars is ook wel te verklaren. Zijn gewend hoge marges te maken en zitten veelal op dure locaties die bekostigd moeten worden. Teruglopend aantal verkopen en dalende vergoedingen, tegen relatief hoge kosten geeft moeilijkheden in deze tijd.
Makelaars hebben lang te makkelijk geprofiteerd van de schaarste op de woning markt, hierdoor hebben ze hun businesscase niet aangepast aan de nieuwe werkelijkheiid.
Wanneer heeft een makelaar je voor het laatst verrast met hun marketingconcept ? (gericht op de verkoop van de woning)
Daarnaast hebben ze het zichzelf extra moeilijk gemaakt door verschrikkelijk hoge operationele kosten niveau. Hierdoor zijn ze minder flexibel in het ontwikkelen van een nieuw businesscase.
Het makelaarspakket is opgebouwd uit verschillende deeldiensten, verschillende deeldiensten zorgt voor generalisten en bij de verkoop van je huis maak je het lieft gebruikt van specialisten.
Al met al is het heel erg voor de huidige generatie makelaars die de goude tijden niet hebben mee gemaakt, waarschijnlijk zullen ze die ook niet meer meemaken, als ze zich niet snel aanpassen aan de dag van vandaag.
Nu ben ik geen economisch wonder. Maar de volgende zin: “De hypotheekschuld als percentage van het Bruto Nationaal Product is in vergelijking met België ( 40 %), Duitsland ( 45 % ), Ierland ( 65 %), Engeland ( 80 %) en Amerika ( 80 %) in Nederland het allerhoogst ( 98 %).”
Dat is toch wel heel ernstig? Zijn we toch het land van lenen.nl. Of kunnen we dit ook weer wegstrepen tegen de spaarzin van ons land waar we al zo lang om geroemd worden? Lijkt mij leuk om die percentages er tegenover te zetten. Spaargeld in % van het BNP.
Angstaanjagende cijfers allemaal. Realiseer wel dat de huidige prijsdaling op de markt ook te maken kan hebben met de lange doorlooptijd van woningen, gedwongen verkopen, reeds gekocht en gepasseerd dus er MOET verkocht worden etc.
Zeker het onder- en middensegment heeft te maken met relatieve krapte dus zal niet heel veel dalen als de ‘pijn’ uit de markt is. Vervelend bij-effect is het feit dat er de komende jaren door een complete generatie niet meer geprofiteerd kan worden van overwaarde-effecten wat mijn inziens zijn weerslag heeft op diverse sectoren. Immers luxe keukens, tuinen, badkamers, interieurs, ver- en aanbouwingen werden hieruit gefinancierd. Dit kan niet anders dan een kaalslag teweeg brengen in diverse sectoren.
Dat het kabinet in deze tijden dan ook weer de aftrekbaarheid van de hypotheekrente ter discussie durft te stellen acht ik heel bijzonder. Hiermee breng je de huidige daling naar een regelrechte crash hetgeen met oog op bovenstaande cijfers bijzonder dramatisch is voor onze hele binnenlandse economie. Wees hierover dan voor eens en altijd duidelijk en stel een limiet aan aftrekbaarheid op basis van de gemiddelde waarde van een woning. Dan hebben we tenminste op één punt zekerheid.
Er klopt iets niet in het artikel. De verwijzing naar een prijsdaling is niet juist. Het artikel spreekt van een prijsdaling in een periode van één jaar, niet in de periode van twee maanden.
Wat op zich al ernstig genoeg is, natuurlijk.
Dik lees het nog een keer. 6.5 was het, daar komt nu in augustus tov juli nog 5.6 bij. Is niet twee maanden maar periodes.
Er staat een fout in de tekst. De link over de daling van de huizenprijzen vertelt dat de daling van 5,6% in vergelijking is met de maand een jaar eerder (en dus niet zoals hier wordt gesteld met de maand ervoor).
Verder een mooi artikel!
@albert
Wat moet ik nog een keer lezen? Ik heb wel gelezen wat hierboven staat! Maar in het AD-artikel staat iets anders. En daar ging het om. En het verschil tussen juli en augustus is twee maanden, hooguit. Zie ook de reactie van Chantal.
Heldere analyse Albert. Kan me er helemaal in vinden. Maar wat is je boodschap richting de lezers van Marketingfacts? Dit is meer iets voor FD of een huzenmarktsite zou ik denken.
@Dik, Chantal. Stond er inderdaad een beetje knullig in, ik heb het aangepast. Thanks
@Joost. Dit gaat ook over marketing Joost. Er is geen aansluiting op de (veranderende) behoefte van de consument. Er wordt niet op ‘maat’ gebouwd en men biedt ook niet de financiele producten aan die passen bij het veranderende sentiment. Maar ook heel belangrijk bouwbedrijven en overheden geven zich over aan projectontwikkelaars die niet het zelfde belang dienen (denken zij). De verticale marketinggedachte ontbreekt. Dit is een delicaat marketingmechanisme dat ernstig verstoort lijkt te zijn.
@Albert. Thnx voor je reactie. Ik volg je redenering, maar de huidige impasse op de huizenmarkt is volgens mij toch niet de oorzaak van gebrekkige marketing? Het is eerder te goede marketing geweest die ons op dit dode punt hebben gebracht. Alle marktpartijen samen hebben mensen doen geloven dat een huis een loterij zonder nieten is. Inclusief de overheid. Dat is knap, maar niet duurzaam, zo blijkt. Dat was een delicaat mechanisme dat inderdaad is verstoord. Ik denk dan ook niet dat marketing de hoofdmoot van de oplossing gaat vormen (hoewel, prijsbeleid is natuurlijk ook marketing). Het aanbod is er wel, maar niet tegen redelijk financierbare prijzen. Dat is gewoon handel. Als die handel weer op gang komt geeft dat weer ruimte aan herstel van vertrouwen in het vermarkten van huizen op de behoefte van consumenten.
Retrospectief… huizenmarkt wederom -8% het einde is nog niet in zicht… 2015 stabiliseert de markt zich pas. Grondprijzen belangrijkste reden van uit de hand gelopen prijzen. Nu gemiddeld 50% van de aankoopsom. Gemeentes moeten pacht-koop constructies gaan aanbieden om nieuwbouw weer interessanter te maken. Er moeten ruim 100k huizen per jaar in de prijsklasse 250-350 k gebouwd worden. In 2012 worden er 45k nieuwe huizen opgeleverd worden.
Gerelateerde artikelen
Marketingfacts. Elke dag vers. Mis niks!
Marketingfacts. Elke dag vers. Mis niks!