Economisch weerbericht (76): Uw hypotheekrenteaftrek na 9 juni
De woningmarkt kraakt. Jaren lang heeft iedereen kunnen profiteren van mooie jaarlijkse prijsstijgingen. Die zijn uiteindelijk uitgegroeid tot een zeepbel. De speculatie op de woningmarkt heeft alleen maar kunnen ontstaan door een driehoeksrelatie tussen overheid, bankwezen en consument. Het bankwezen en de overheid hebben het woningbezit gestimuleerd door middel van de hypotheekrenteaftrek en door het verruimen van de kredietfaciliteiten. De consument heeft zich gek laten maken omdat hij slapend rijk kon worden en heeft zich daardoor steeds verder in de schulden gestoken. Bijvoorbeeld door de overstap te maken naar een duurdere woning of door de overwaarde op de eigen woning maximaal te benutten voor consumptieve bestedingen.
Het benutten van de overwaarde heeft eind jaren negentig de economische groei in positieve zin beïnvloed doordat we massaal en gretig alle aangeboden mogelijkheden op het gebied van de leencapaciteit maximaal hebben benut. We waren o zo trots, maar waar waren de toezichthouders? Allemaal zijn we medeverantwoordelijk voor het opblazen van de zeepbel op de huizenmarkt. De zeepbel is uiteindelijk gebarsten omdat het bankwezen en de consument zich sinds het ontstaan van de kredietcrisis hebben teruggetrokken, onder een loden schuldenlast.
Het zijn de consumenten die zich op dit moment in de vingers lijken te snijden, omdat ze te veel hebben geleend. Schulden aflossen is niet eenvoudig. Verschillende negatieve ontwikkelingen staan een succesvolle aflossing van de hypotheekschuld in de weg, doordat huizen langer te koop staan, doordat de huizenprijzen zijn gedaald ten opzichte van de top, doordat de werkloosheid toeneemt, doordat de gemeentelijke lasten stijgen en omdat het gevaar van het inperken van de hypotheekrenteaftrek op de loer ligt. Wordt 9 juni een Nationale Rampdag voor huiseigenaren?
Steeds meer mensen moeten noodgedwongen aankloppen bij de schuldhulpverlening, steeds vaker kan de bank fluiten naar haar centen, omdat mensen niet in staat zijn om de hypotheekrente te betalen. Hoe het zover heeft kunnen komen? Simpel: telkens als de leencapaciteit werd bereikt, en daarmee de huizenprijzen niet meer konden stijgen, werden de kredietfaciliteiten verruimd. Aan dit spel is voorlopig een einde gekomen. Sinds de introductie van de hypotheek zijn de volgende kredietverruimende mogelijkheden stap voor stap ingevoerd:
1. De hypotheekverstrekking op basis van één inkomen.
2. De hypotheekverstrekking op basis van anderhalf inkomen.
3. De hypotheekverstrekking op basis van twee inkomens
4. De introductie van de tophypotheek.
5. De introductie van de aflossingsvrije hypotheek.
6. De introductie van de beleggingshypotheek.
7. Hypotheekberekening op basis van drie keer het inkomen naar zes keer het inkomen.
8. Introductie hoofdelijke aansprakelijkheid ouders.
Het aftoppen van de hypotheekrenteaftrek heeft voor alle partijen uit de driehoeksrelatie veel nadelen. Huiseigenaren, ongeveer de helft van de huishoudens, zijn terecht bevreesd voor het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek omdat zij hun netto besteedbaar inkomen zien dalen. Het bedrijfsleven, vooral de bouwsector, zal zware klappen krijgen, omdat het economisch herstel nog langer op zich laat wachten. De plaatselijke overheid zal minder gemeentelijke belasting kunnen ontvangen door de lagere WOZ-waarde en minder geld ontvangen voor de verkoop van bouwgrond. Banken zullen veel minder hypotheken verstrekken en mogelijk de klappen moeten opvangen van degenen die na een gedwongen verkoop tegen een forse restschuld aankijken.
Is er een alternatief? Jazeker: gewoon alle kredietverruimende faciliteiten weer geleidelijk afbouwen. We zouden de kredietcrisis bij de wortel kunnen aanpakken door de hypotheekrenteaftrek te laten voor wat die is, maar de kredietfaciliteiten weer terug te stoppen in de Pandora-doos. Op dit moment kunnen we een hypotheekschuld opnemen ter hoogte van 3 à 4 keer ons jaarinkomen. Als we deze factor jaarlijks met 0,1 à 0,2 punten verminderen, wordt er vanzelf een minder groot beroep gedaan op de hypotheekrenteaftrek.
Zou het niet dwaas zijn als we op 9 juni de overheid in de gelegenheid stellen om eenzijdig uit de driehoeksrelatie (overheid, bankwezen, consumenten) te stappen? Of wilt u als huiseigenaar door een hele zure appel heen bijten en verdwaasd achterblijven? Alleen GroenLinks, PVDA, VVD en de SP hebben op hun website een duidelijk standpunt ingenomen over de hypotheekrenteaftrek. Op de website van D66, PVV, het CDA, Partij voor de Dieren, ChristenUnie en de SGP is geen duidelijk standpunt te vinden. U kunt op 9 juni uw huis en haard veilig stellen door een bewuste keuze te maken, zodanig dat eigen haard althans emotioneel goud waard blijft.
Arnoud Rademaker, auteur van het boek ‘Beleggen, volgens de principes van de beurscyclus, heeft grote belangstelling voor het menselijk (beleggers)gedrag. Met behulp van eenvoudige psychologische inzichten reflecteert hij ons gedrag op actuele economische ontwikkelingen. Hij is geïnteresseerd in economische- en beurscycli. De geschiedenis leert ons dat politici, toezichthouders, ‘het bedrijfsleven’ en consumenten zich continue laten verrassen door economische schokken. ‘Ken de geschiedenis, ken jezelf’. Hij weet als geen ander dat iedereen vanuit zijn eigen perceptie kijkt naar economische gebeurtenissen en dat hij daarmee ook zijn standpunten zijn inkleurt.
Hypotheekrenteaftrek zorgt er alleen voor dat mensen meer betalen voor hun huis, % gewijs zal men ook zonder hypotheekrenteaftrek nog net zoveel kwijt zijn voor hun maandelijkse lasten en nog steeds in een vergelijkbaar duur huis wonen.
Er verandert niks, huizen worden niet betaalbaarder voor starters, etc.
Op den duur gaan de huizenbezitters alleen maar flink meer belasting betalen (want de overheid pakt alle winst voor zichzelf natuurlijk).
@ Joost,
Ik ben het eens met het eerste deel en het derde deel van je reactie. Je stelling over het feit dat er niets veranderd is volgens mij een kwestie van perceptie. Volgens mij is er wel degelijk iets verandert. Niet ten aanzien van het netto besteedbaar inkomen, wel ten aanzien van het risico dat huiseigenaren lopen ten aanzien van hun hypotheekschuld.
Door de kunstmatige stijging van de huizenprijzen zijn huiseigenaren namelijk veel gevoeliger geworden voor forse prijsdalingen op de woningmarkt omdat de huizenmarkt fors kan dalen terwijl de hypotheekschuld hetzelfde blijft. Hierdoor kunnen ex-huiseigenaren met een grote en bijna onbetaalbare restschuld achterblijven.
In feite hebben banken, overheid, notarissen en makelaars goed verdient aan de stijgende huizenprijzen, terwijl de huiseigenaar met een steeds groter risico werd opgezadeld. Terwijl genoemden jarenlang goed verdiend hebben, wordt de huiseigenaar in geval van nood op rantsoen gezet.
Zie: http://www.volkskrant.nl/economie/article1349760.ece/Vangnet_voor_Haagse_huiseigenaren
Wat nou huiseigenaar? We zijn toch digitale nomaden? Where do you want to go today? Papa was a rollin’ stone: where ever he laid his hat was his home — waar zijn die mooie tijden toch gebleven 😉
het hele gedoe met huizen en huisvesting is in ONZE contreien een non-issue natuurlijk. moet altijd denken aan die recente tv-reportage over die tanige chinees die van het platteland naar de stad kwam en daar een luttel bedrag betaalde voor de plank die zijn huis was in een plankenpakhuis. enfin, hij verfoeide de bloody chinese aristocrats maar was zelf x-honderd procent beter uit dan op het platteland. diezelfde man, en al zijn gelukkige soortgenoten — die moesten hun eigen tools meenemen. zijnde een bamboo-stok waarme ze links en rechts lasten dragen. dit is de inhaalslag die WIJ moeten helpen maken in onze digitale samenleving. ben sarcarstisch en hoopvol tegelijk. alfabetisme, opleiding & smartphones to the rescue plz !!!
Jaap, je zou het inderdaad een luxeprobleem van onze contreien kunnen noemen als de gemiddelde huiseigenaar zonder problemen met 300 à 400 euro minder maandelijkse belastinginkomsten even gemakkelijk kan rondkomen. In tegenstelling tot de gemiddelde Chinees hebben wij geen spaarquote van 25 procent.
Ons financieel systeem lijkt totaal verziekt te zijn omdat we niet willen accepteren dat het leven soms meezit en soms tegenzit. Normale economische cycli lijken we niet meer te kunnen accepteren. Ten koste van alles moet het altijd beter gaan en moeten we er altijd iets bij krijgen. Inleveren is niet aan de orde!
Maakt de kredietcrisis nu een terugtrekkende beweging of komt hij als een boemerang op ons terug doordat de crisis zich verplaatst naar de problemen rondom overheidsfinanciën? Dat laatste lijkt het geval te zijn. Griekenland is echt niet het enige land dat moeite heeft om een lager begrotingstekort te hebben dan 10 procent.
Jouw sarcasme is dan ook terecht. We zouden een enorme voorsprong kunnen opbouwen ten opzichte van anderen. Het is alleen nog de vraag of dit nog kan. Zijn we niet te laat. Ook in het Verre Oosten studeren er jaarlijks heel wat goedkopere toppertjes af.
Jaap, je zou het inderdaad een luxeprobleem van onze contreien kunnen noemen als de gemiddelde huiseigenaar zonder problemen met 300 à 400 euro minder maandelijkse belastinginkomsten even gemakkelijk kan rondkomen. In tegenstelling tot de gemiddelde Chinees hebben wij geen spaarquote van 25 procent.
Ons financieel systeem lijkt totaal verziekt te zijn omdat we niet willen accepteren dat het leven soms meezit en soms tegenzit. Normale economische cycli lijken we niet meer te kunnen accepteren. Ten koste van alles moet het altijd beter gaan en moeten we er altijd iets bij krijgen. Inleveren is niet aan de orde!
Maakt de kredietcrisis nu een terugtrekkende beweging of komt hij als een boemerang op ons terug doordat de crisis zich verplaatst naar de problemen rondom overheidsfinanciën? Dat laatste lijkt het geval te zijn. Griekenland is echt niet het enige land dat moeite heeft om een lager begrotingstekort te hebben dan 10 procent.
Jouw sarcasme is dan ook terecht. We zouden een enorme voorsprong kunnen opbouwen ten opzichte van anderen. Het is alleen nog de vraag of dit nog kan. Zijn we niet te laat. Ook in het Verre Oosten studeren er jaarlijks heel wat goedkopere toppertjes af.
Trachting op tijd Arnoud, dit hypotheekrente-onderwerp Tissen zei er gisteren dit over: “Nout Wellink zei het terecht. In goede tijden is het makkelijk praten. In slechte tijden is het moeilijk doen. Laten we de hypotheekmarkt maar even bij het oude laten. Ok?”
Zie de rtlz-site.
Jaap, mee eens. Met dien verstande dat beide heren praten vanuit een vooral economische invalshoek. Ik zou de discussie graag breder willen trekken omdat in onze democratie bijna al het economisch gedag wordt beïnvloed door regulerende maatregelen, overigens met als doel om een beloning of een sanctie in het vooruitzicht te stellen, op het gebied van bijvoorbeeld subsidies, belastingmaatregelen, nivellerende of juist denivellerende maatregelen.
Regulerende maatregelen hebben een doel, namelijk het veranderen van een bestaande situatie of het doel om ons gedrag van te veranderen. Je kunt je afvragen wat de bedoeling is van de discussie rondom de hypotheekrenteaftrek. Hebben maatregelen op dat gebied uitsluitend het doel om een situationele verandering ten aanzien van het begrotingstekort aan te pakken, of willen we ons gedrag substantieel wijzigen waardoor we ons moeten bezinnen op onze leefstijl?
In aanloop naar de verkiezingen zal de discussie, volgens mijn bescheiden mening, verhit kunnen raken en zelfs polariserend kunnen werken omdat de nieuwe plannen ten aanzien van regulerende maartregelen vooral op ideologische gronden gevoerd zullen worden. Links of Rechts? Het Midden, zal onder leiding van onze premier, afbrokkelen omdat de regulerende maatregelen vanuit die hoek en na al die jaren als te weinig effectief wordt beleefd.
Goeie avond, Arnoud. Verhit? Polariserend? Ik weet het niet. Eea is vooral een poppetjes-kwestie. Als je ziet hoe nu de Partij van de Aanpak weer keihard countert door het “Yes We Cohen”-effect, terwijl de Christen-Democraten historisch wegzakken. Ik vind het allemaal maar helemaal niks, die (Nederlandse) politiek. Gegeven de uitdagingen waarvoor we staan, heeft elke maatregel hier toch geen lap om het lijf. Eigenlijk marketing ten voeten uit dus! Inderdaad hebben we een economische EU-regering nodig, zoals onder meer Frau Merkel voorstaat. Hoor ik dus geen kop over op dit moment. Misschien een issue voor het CDA? Zou het ze niet aanraden, want als er in tijden van crisis iets vooral NIET leeft, dan is het wel het grotere verband. Eigenlijk zouden we er maar beter aan doen om al die nationale politiekjes gewoon op te heffen.
A propos, de stats op M! waren wel eens beter: 8 reacties ipv 6 en dit is dan hieronder de negende.
Nationale politiekjes verruilen voor het filosofische erfgoed? Start gewoon een eigen politieke partij en schrijf een programma welke is gebaseerd op een aantal filosofische uitgangspunten. Seneca zou ons serieus kunnen adviseren ten aanzien van het eigenwoningbezit en de aanpak van de hypotheekrenteaftrek. Vervang deze door een echte slaapkamertaks:
‘Waarom al die slaapkamers? Je kan toch maar in één ervan slapen (Seneca, 4 v.C.-65 n.C., Latijns tragedieschrijver en moralist)’
De alchemisten van het CDA
Bijna dagelijks lees ik in de krant over de vermeende financiële soliditeit van partijen als het CDA. Nu de Tweede Kamer verkiezingen naderen komen daar de berichten over het h-woord bij. Als ongeveer enige politieke partij spreekt het CDA zich ook nu reeds uit tegen de beperking van de hypotheekrenteaftrek. Hoezo financieel solide. Rekent u even mee?
Nederland kent als enige land een zo ruimhartige hypotheekrenteaftrek. Wie profiteert daar eigenlijk van? U, denkt u en met u al die CDA stemmers. Niets is minder waar. Omdat het hier om een generieke regeling gaat – iedere huizenbezitter profiteert in meer of mindere mate; de rijksten het meest, maar dit terzijde – heeft de regeling een algemeen prijsopdrijvend effect. Inflatie noemen wij dit. U moet dus steeds meer betalen voor hetzelfde. Dit is echter voor u geen probleem, want uw leencapaciteit is dankzij deze ‘mooie’ regeling ook verruimd. U kunt zich bij de bank steeds dieper in de schulden steken. Omdat het een generieke regeling betreft, kan echter uw buurman dat ook en zijn buurman evenzeer. En dat hebben we dan ook en masse gedaan de afgelopen dertig jaar. Voor meer wooncomfort zou je zeggen. Neen, voor hetzelfde wooncomfort tegen een veel hogere prijs.
Wat betekent al deze extra leenruimte nu voor de schatkist? Het is niet minder dan een ongedekte cheque die jaarlijks groeit en een moorddadige aanslag pleegt op de Rijksbegroting. Het geld dat dankzij deze perverse regeling onttrokken wordt aan de begroting bedraagt inmiddels ongeveer 20 miljard euro en moet natuurlijk wel ergens vandaan komen. Dit noemen wij belasting. En wie betaalt die? Juist, u. Hoeveel lager zou de belastingdruk in Nederland zijn als we deze subsidie niet meer zouden verstrekken. Of hoeveel meer geld zou er over schieten voor goede zorg en onderwijs.
Wie profiteert er dan wel van deze regeling als u het niet bent, noch de Rijksoverheid. Juist, de banken. De commerciële instellingen die net nog voor ongeveer 50 miljard door de overheid/u gered zijn. Zij verstrekken namelijk al die tophypotheken. Iedere extra uitgeleende euro is voor een bank pure winst.
Waarom hechten wij dan toch zo aan die hypotheekrenteaftrek. Allereerst omdat wij met zijn allen de leugenachtige fuik van het CDA en de VVD zijn ingezwommen. Eenmaal gevangen in de netten van onze torenhoge hypotheekschuld kunnen we niet meer terug. Wat als de prijs van onze huizen zou dalen en een reële wordt… Wij zijn afhankelijk geworden van een regeling die ons per saldo niets oplevert, maar waar we ook niet meer zonder kunnen.
Er is nog een tweede reden. Dit prijsopdrijvend effect geeft ons de illusie van welvaart. Het woont nu eenmaal fijner in een huis dat € 700.000,– waard is, dan in hetzelfde huis met een getaxeerde waarde van de helft. Zelfs al zitten we nu opgescheept met een hypotheek van een half miljoen of meer en zouden onze woonlasten in de goedkopere variant ook half zo hoog zijn. Nederlanders zijn wereldwijd het volk met de hoogste schuld per hoofd van de bevolking, dankzij die vermeende financiële soliditeit van VVD en CDA. Alchemisten zijn het, deze politici. Zij denken van ijzer goud te maken. De keizer draagt geen kleren, maar het h-woord kun je maar beter niet uitspreken. Dat is nog altijd politieke zelfmoord, want wie is er nu niet graag rijk, ook al blijkt deze rijkdom een illusie.
Jan Hille Noordhof
@arnoud
je slaat de spijker op z’n kop: het grootste risico zit hem in de huizen die ‘onder water’ komen te staan. Nu al heeft 1 op de 6 huizenbezitters een hypotheek die hoger is dan de WOZ waarde van het huis.
Zelfs als de hypotheekrente aftrek ongemoeid blijft zal de huizenprijs de komende jaren blijven zakken. In vorige financiele crises in de afgelopen 100 jaar was dit gemiddeld 37% vanaf de top over een periode van ongeveer 6 jaar. Dus het duurde 6 jaar voordat de bodem werd bereikt. Als de historie zich herhaalt hebben we dus nog wel een eindje te gaan. Kan je het drama voorstellen als dit daadwerkelijk gaat gebeuren? Dat zou betekenen dat bijna de helft van de huizeneigenaren te maken hebben met onderwaarde.
En dat de huizenprijzen zullen blijven zakken staat voor mij als een paal boven water: ga nu maar eens naar een bank voor een hypotheek: 4 x je bruto jaarinkomen, dan heb je het wel gehad. Dus even een rekensommetje: wat moet je verdienen om dat mooie hoekhuis van 600k te kopen? Ok, je hebt nog 100k cash liggen, dus hypotheek nodig van ongeveer 550k. Juist: dan moet je dus 137.000 euro per jaar voor verdienen. Of samen met een partner. Hoeveel procent van de huishoudens verdient dat?
Ok, ander scenario: we gaan voor een bescheiden doorzonwoningkje van 300K. Verder hebben we 30K eigen geld in te leggen. Dat betekent een kleine 3 ton aan benodigde hypotheek. Wat moet je hiervoor verdienen? 75.000 hele euro’s. Dat is 2,3 x modaal! (CPB 2010: modaal inkomen is 32.500).
Dus wat koop je nou met 1,5 keer modaal? Zeg maar een standaard gezin: vader werkt fulltime, heeft modaal inkomen, moeder werkt 2,5 dag per week ook voor modaal inkomen. Gezamenlijk dus 48.750 euro. Nog een beetje spaargeld erbij van zeg 20K. Nou daar gaan we dan: daarvoor kan je lenen: 195.000 euro. Dat betekent voor een modaal gezin dus een huis van 200.000,-. (die 20k spaargeld ben je kwijt aan KK).
Wat voor huis koop je voor 200K?? De gemiddelde huizenprijs is 318K (zie gemiddeldehuizenprijs.nl).
Dus een gemiddeld gezin kan een huis kopen dat 37% (200K tov 318K) onder de gemiddelde huizenprijs ligt.
He, waar heb ik die verwachting dat de huizenprijs 37% gaat zakken nou meer gezien? 😉
Ha Jan Hille,
Weinig particulieren zien een verband tussen stijgende huizenprijzen en de daarmee gepaard gaande persoonlijke ‘inflatoire’ ontwikkeling. Je hebt natuurlijk helemaal gelijk door hier expliciet op te wijzen. Bedankt voor het inzicht. Want als je hier op voortborduurt, kun je veronderstellen dat deze ‘inflatoire’ ontwikkeling voor huiseigenaren kan omslaan in ‘deflatie’.
Op het moment dat er een duurder huis wordt gekocht, zoals gebruikelijk was tot de top in augustus 2008 (287.215) gaat de persoonlijke ‘inflatie’ (zie link) met sprongen omhoog omdat de overstap naar een duurder huis ook betekent dat de WOZ-waarde toeneemt en dat er meestal sprake is van hogere maandlasten doordat er meer rente wordt betaald op een hogere hypotheek. Terwijl men zich rijker voelt, moet men (iets) harder buffelen om dezelfde levensstandaard er op na te kunnen houden.
Jouw vergelijking impliceert ook, en dat zal voor velen een verrassing zijn, dat huiseigenaren een groter risico lopen op DEFLATIE. Immers, door de vergrijzing wil men kleiner wonen en zal men vermoedelijk moeten op de waarde van de woning moeten afschrijven omdat over een aantal jaren veel minder mensen geneigd zijn om een groter huis te kopen. Men kan zich nu rijk rekenen door te veronderstellen dat de overwaarde tegen die tijd benut kan worden, terwijl in werkelijkheid de vraagprijs kan dalen als gevolg van een eventuele vraaguitval. Velen zitten vast aan de aflossingsvrije hypotheek of aan de in kosten opgedreven en inmiddels sterk in waarde gedaalde beleggingshypotheek. Als deze veronderstelling uitkomt, dan valt er niet veel te buffelen omdat de huiseigenaren als gevolg van de factor tijd geen tijd meer hebben om voldoende te kunnen sparen of te werken.
Je schrijft: ‘Allereerst omdat wij met zijn allen de leugenachtige fuik van het CDA en de VVD zijn ingezwommen. Eenmaal gevangen in de netten van onze torenhoge hypotheekschuld kunnen we niet meer terug.’ Deze stelling wil ik graag verbreden. Op deze site (zie mijn biografie en als je mijn reacties leest) wijs ik ook altijd naar de rol en de eigen verantwoordelijkheid van consumenten. Met behulp van het SGG-model, de Rationele Emotieve Therapie en met behulp van de Cognitieve Dissonantie kunnen consumenten/particulieren wel degelijk tegen de stroom in zwemmen. Het ontbreekt velen aan moed en inzet. De politiek en het bedrijfsleven maakt hier natuurlijk handig gebruik van. Het zijn per slot van rekening geen domme jongens 🙂
Doordat je van alle kanten wordt omringd door een fuik waar je zomaar in kunt zwemmen, wordt het je wel heel moeilijk gemaakt om financiële beslissingen te nemen die op termijn goed voor je zijn. Het kan bijna ondragelijk zijn om te ervaren dat het nemen van verantwoorde beslissingen wordt bemoeilijkt door regulerende of deregulerende maatregelen, overheidssubsidies, stompzinnige en misleidende overwegingen. De politiek zou daar wat aan moeten doen, toch? Het is de vraag of zij daar in het kader van ‘stemmenmaximalisatie’ belang bij hebben.
Welke maatregelen heeft de politiek, en vooral het CDA nu genomen om de woekerpolis en de woekerpensioenen bij de wortel aan te pakken zodat consumenten in de toekomst beter beschermd worden? Ik zou het niet weten en hoor dat graag van de politiekbewuste lezer. Welk effect zou het hebben als banken een inzichtelijk rentebeleid gaan voeren met een van te voren vastgestelde winstopslag op bijvoorbeeld de Euribor of de kapitaalmarktrente? Wellicht kan de hypotheekrente dan omlaag, waardoor de renteaftrek vanzelf vermindert omdat banken dan niet meer in staat worden gesteld om de winst te maximaliseren.
P.S: inflatie staat tussen haakjes omdat bij de berekening van de inflatie altijd wordt vanuit gegaan een landelijke of regionale ontwikkeling.
Persoonlijk inflatiecalculator:
http://www.cbs.nl/NR/rdonlyres/90A17E6D-1700-4652-A8AB-183C5FC050E1/0/Artikelpersoonlijkeinflatiecalculator4.pdf
Beste Pim,
Bedankt voor het compliment. Ik hoorde laatst dat zelfs dat nu al 15 procent van de huiseigenaren een hypotheekschuld heeft dat hoger is dan de waarde van de woning. Beginnen het hier nu ook Amerikaanse toestanden te worden? De gevolgen van onderwaarde zijn inderdaad een groot drama voor degenen die na een gedwongen verkoop (scheiding, andere baan, werkloosheid) het huis moeten verkopen.
Als ik de heldere rekensommen van jou mag gebruiken om een zeer globale prognose te maken voor de richting waarnaar de huizenprijzen zich zouden kunnen ontwikkelen (niet als professioneel beleggingsadvies op te vatten 🙂 ), dan mogen we veronderstellen dat de huizenprijzen nog met meer dan 10 procent kunnen zakken.
Huidige gemiddelde huizenprijs: 255.000 euro
Jouw leencapaciteit – inclusief toekomstige leencapaciteit -: 224.000 euro
Mogelijke prijsdaling: 31.000 euro
Als volgt berekend: Compensatie van de toename van de leencapaciteit door de verwachte loonontwikkeling in relatie jouw veronderstelde periode van 6 jaar waarin de prijzen dalen. 4 (Prijsdaling in jaren) x 1% (loonontwikkeling per jaar) x 3 (jaarinkomen)) = 12 %
Bij dit rekensommetje is natuurlijk geen rekening gehouden met een eventuele ingreep in de hypotheekrenteaftrek.
Wat kunnen particulieren nu met jouw rekensom doen? Wat hebben ze eraan? Als we een klein uitstapje mogen maken naar de Rationeel Emotieve Therapie, dan stel jij mensen in de gelegenheid om mensen te wijzen op hun overtuiging, Namelijk: de verkeerde veronderstelling dat huizenprijzen altijd zullen stijgen! Deze overtuiging werkt het maken van schulden in de hand omdat mensen leven met op een valse hoop gebaseerd verwachtingspatroon. In werkelijkheid leidt het maken van schulden (zoals Jan Hille hierboven terecht op wijst) niet ALTIJD TOT een rijkom. Voor de laatste kopers, tijdens het knappen van een zeepbel, is het werkelijk een illusie van welvaart geweest.
Wat te doen? Het is heel simpel, namelijk: meer sparen en aflossen. Mensen kunnen ook het geluk zoeken in een valkparkietje of tijdens een fietstochtje. Zelfs geheel kale huiseigenaren (zoals Pantani) kunnen op tijdens de klim van ‘De Kale (www.dekaleberg.nl/ )’ gelukzalige momenten ervaren.
Ter informatie voor andere geïnteresseerden:
http://www.berekenhet.nl/modules/wonen/maximalehypotheek.html
http://www.hypotheker.nl/Hypotheken/Ik+wil+een+woning+kopen/Wat+doen+de+huizenprijzen/Ontwikkeling+Nederland/Default.htm
@ Arnoud
Ok, de huizenprijzen blijvenvooralsnog dalen, stel je bent daar eindelijk van doordrongen als consument. Je vraagt dan: wat te doen? Eenvoudig antwoord: je huis verkopen, de overwaarde die er (nog) in zit verzilveren en huren. Reken maar eens uit als je huis de komende jaren 5% per jaar daalt. Stel je hebt een huis van 500K, dan praat je over netto waardevermindering van 24K per jaar! Daar kan je leuk voor huren. Dus per saldo ben je dan ook veel goedkoper uit. En dan over een jaar of 5 weer instappen.
@Arnoud
ik denk dat ook mensen met duurdere huizen aan risicomanagement zouden moeten doen. Je geeft aan dat die hun levensstijl makkelijker zouden kunnen aanpassen: OK, maar dat gaat alleen maar om het betaalbaar houden van je hypotheek. Dat is niet het grootste probleem: het grote probleem is de kans op onderwaarde: een virtuele schuld. Een negatief eigen vermogen. Je kan misschien denken: als ik lang genoeg blijf zitten komt alles goed: dat kan wel eens een lange rit worden. En dan moet er tussentijds niets fout gaan, dus je baan behouden, niet ziek worden, niet scheiden, etc. Ik denk dat heel veel mensen niet beseffen wat voor financieel zwaard van damocles er boven hun hoofd hangt als de huizenmarkt blijft dalen. En als je huis eenmaal ‘onder water’ zit kan je er niet meer uit, dan is het te laat om te verkopen. Dan ben je verplicht om de rit uit te zitten.
Ander puntje: je geeft aan dat de kans op dubbele lasten groot is als je je huis te koop aanbiedt: nee hoor, als je gaat huren heb je dat probleem helemaal niet. Je gaat natuurlijk eerst je huis verkopen. En de kosten koper die je over 5 jaar moet betalen, daar heb je een goed punt in. Maar dat weegt mijns inziens niet op tegen het risico van een onderwaarde. En ik denk dat de overdrachtsbelasting wel wat lager zal worden de komende jaren.
Maar linksom of rechtsom: het blijft een persoonlijke keuze, daar heb je helemaal gelijk in. En het gaat inderdaad om risicomanagement, ook dat is een juiste analyse. Hoe groot is de kans dat je met een schuld van een tonnetje of meer komt te zitten? Dat moet iedereen voor zich bekijken. Ik denk alleen dat maar heel weinig mensen zichzelf deze vraag durven te stellen, laat staan er actie op te ondernemen door bijvoorbeeld een huis te verkopen en te gaan huren. De meeste mensen zullen denken: ‘dat loopt wel los’, immers die zijn al vele jaren gewend aan stijgende welvaart/stijgende huizenprijzen.
Beste Pim,
Je schrijft: ‘Ik denk dat heel veel mensen niet beseffen wat voor financieel zwaard van damocles er boven hun hoofd hangt als de huizenmarkt blijft dalen. En als je huis eenmaal ‘onder water’ zit kan je er niet meer uit, dan is het te laat om te verkopen.’ Ik denk dat je met deze zinsnede de kern van jouw betoog heel duidelijk onder woorden brengt. Ik onderschrijf dit gedeelte dan ook van harte.
Sinds de jaren tachtig van de vorige eeuw heeft er een kentering plaats gevonden in de manier waarop mensen zijn gaan nadenken over het bezit van een eigen woning. Eerst even een korte terugblik over de waardeontwikkeling in de jaren zeventig:
1979 -/- 6 %
1980 -/- 9 %
1981 -/- 10 %
1982 -/- 10 %
De aankoop van een eigen huis was eind jaren zeventig voor veel mensen een aankoop waar men wakker van kon liggen omdat men angst had voor de risico’s. Men kende voldoende voorbeelden van mensen die in grote problemen zijn gekomen. Naarmate de tijd verstreek en prijs van een woning omhoog kroop of tijdens sommige jaren zelfs omhoog spoot, verdween de angst langzaam maar zeker naar de achtergrond en konden gevoelens van zekerheid op de voorgrond treden. Uiteindelijk leek je een dief te zijn van je eigen portemonnee als je geen huis kocht of de overwaarde had belegd in aandelen.
Het is inderdaad de ervaring van de afgelopen 30 jaar die de perceptie in de hoofden heeft beïnvloed: ‘dat loopt wel los’, immers die zijn al vele jaren gewend aan stijgende welvaart/stijgende huizenprijzen. Deze perceptie zal volgens mij langzaam maar zeker weer opschuiven naar de perceptie van eind jaren zeventig of begin jaren tachtig. Als je daarvan bent overtuigd en je verkoopt je huis, dan is er moed voor nodig om deze handeling te verrichten.
Naarmate er meer mensen zijn in je omgeving die het bijltje erbij neerleggen en een situatie van ‘onder water staan’ willen voorkomen, dan zal er een versneld proces van aanbod op gang kunnen komen omdat het een algemeen maatschappelijk geaccepteerd fenomeen aan het worden is. Zeker als mensen nog in staat zijn om de overwaarde te benutten voor een vroegtijdig pensioen.
Recentelijk sprak ik iemand die zijn woning had verkocht en had uitgerekend dat hij nu al kan stoppen met werken omdat hij op basis van de overwaarde van zijn huis tot zijn negentigste op een voor hem acceptabel niveau kan leven door maandelijks wat geld op te nemen. De man leeft zuinig en heeft niet zoveel nodig. Hij woont nu in een prachtig huurhuisje aan de rand van het bos en hoeft maar te kicken of er staat iemand klaar met een oliespuitje om de scharnieren van een piepende deur te smeren. Zo kan het ook! Volgens mij doel je daar ook op.
Arnoud,
mooi voorbeeld van die man aan de rand van het bos. Alleen is dit niet representatief. De massa, die heeft een gezin, en kan niet met pensioen, ook niet na verkoop van het huis. Maar loopt wel het risico van onderwaarde.
Maar je analyse is prima. Goede posting. En ja, ik heb mijn huis ook verkocht, ruim een jaar geleden, ik huur nu, heb een gezin, had een huis van >500K, dikke hypotheek, maar ik slaap nu weer lekker 😉 Het klinkt misschien makkelijk maar was hefitge beslissing, maar in de praktijk was ik degene die er zelfs het meeste moeite mee had, de kinderen vonden het prima zolang we in de dezelfde gemeente zouden blijven dus geen wisseling van school. En mijn vrouw was na een week ook wel gewend aan het idee dat we zouden gaan verhuizen. Gewoon het huis te koop gezet, nog net in een goeie periode, en er zou alleen verkocht worden bij een bepaalde prijs, anders niet.
Ik denk dat je laatste bijdrage een mooie afsluiting is op deze discussie. Ik wil je hartelijk feliciteren met het behaalde resultaat op materieel en immaterieel niveau. Ook voor je vrouw en kinderen. Het kan best ingrijpend zijn voor kinderen om de buurt te verlaten en daarmee hun vriendjes te verliezen waar zij dagelijks mee speelden.
Ik laat deze column voor nu even rusten en berust in de wetenschap dat ik in tegenstelling tot Pim, morgen weer wat armer zal zijn. Vrijdag neemt Jaap Bloem de fakkel weer over :-). Tot dan!
Arnoud en allen: zie deze discussie met genoegen aan!
Net terug uit Zwollywood wegens de 18e verjaardag van mijn jongste vriend en bloedverwant Willem: pizza eten en dan vooral weg van de party. Pragmatiek kortom en korte-termijn-gewin om later weer te oogsten. Was ik niet die koele vader? 😉
Enfin, over hypotheken weet ik niks en dat wil ik ook niet. Over mekaar lopen f*cken met geld ben ik niet blij en word ik vehement agressief. Over de verkiezingen tot nu, vind ik dat we al vele malen langer “campagne” hadden kunnen voeren. Onze “vertegenwoordigers” weten het niet! Waar blijven die lui? Straks pas? Omdat ze weten dat “Het Volk” pas in het laatste moment beslissen? Waarover dan? UNTERGANG DES ABENDLANDES, zo voorspel ik u, en Oswald S wentelt zich genoeglijk in het graf.
Over onze rolverdeling: Arnoud is meer de econoom, ik ben meer de ideoloog. Waar ik wars verklaar te zijn van ideologie en Arnoud van economie 😉 Mooi hoe je dat aangaf, amigo: maar een beetje meer naar de filosofie toe. Grappig, want die was dood. Inmiddels vierrt het Pragmatisme van Dewey viert hoogtij. Samen met de Aufklaerung van Kant. En vergeet IEDEREEN DE GROTERE SAMENHANG: EUROPA EN EURO WELLICHT ???
Wat ik maar wil zeggen: in campagnetijd is vooral van belang het CUT THE CRAP: feiten & visie. Meneer De Jager van het CDA en velen met hem, doen allen maar aan debat. Fijn dat Freek de Jonge aan tafel zat bij P zonder W, maar dit is MIJ allemaal echt veel te oppervlakkig en KABARETESK. Afschaffen die nationale politiekjes dus.
@ Koele vader,
Verkiezingen zijn nog een van de weinig gelukzalige momenten waarop we met z’n allen (m/v), in tegenstelling tot een live voetbalwedstrijd, knus voor de buis kunnen zitten om te genieten van onze politieke idolen.
We horen erbij, al is het maar met één stem, en kunnen daarom het gevoel hebben om deel te nemen aan een oergezellige manier van politiek bedrijven, namelijk door een rondetafelgesprek te volgen, waarbij tijdens het slotdebat de verkiezingsslogans tot vervelens toe worden herhaald, maar uiteindelijk willen we er niets van missen omdat het vierjaarlijks spektakel is uitgegroeid tot een feestelijk moment van Hollandse folklore. Daarom geen geleuter over de Euro of over Europa. We houden gewoon een klompen- en stoelendans om de verdeelsleutel van de macht glans te geven.
En ja, filosofie leeft in ons allen. Wat men ons ook voor de verkiezingen beloofd en wat de uitslag ook zal zijn: ‘Het volmaakte geluk bestaat niet’.
Hallo,
Heeft u behoefte aan een dringende lening om uw schulden te wissen of heb je een kapitaal lening om uw bedrijf te verbeteren?
heb je al verworpen door
banken en andere financiële instellingen?
Je moet Bankgarantie?
Heeft u een consolidatie lening of een hypotheek nodig?
zoek niet meer want we zijn hier om al uw financiële problemen een ding van het verleden te maken. We lenen geld uit aan particulieren
die behoefte hebben aan financiële steun, dat een slecht krediet of die behoefte hebben aan geld
om rekeningen te betalen, te investeren voor het bedrijfsleven tegen een tarief van 2%. Ik wil dit medium gebruiken om u te informeren dat het te maken betrouwbare en begunstigde bijstand en zullen bereid zijn om u een lening aan te bieden. Dus contact met ons op via e-mail: zenithloanlimited@gmail.com
Gerelateerde artikelen
Marketingfacts. Elke dag vers. Mis niks!
Marketingfacts. Elke dag vers. Mis niks!