Gaat het écht goed met de huizenmarkt?
Zo nu en dan word ik via Twitter, LinkedIn, de gewone krant, TV en nieuwssites eraan herinnerd dat er herstel op de huizenmarkt te merken zou zijn. Minister Bos ziet kleine lichtpuntjes, maar ik denk dat dit meer een gevalletje medische dan economische wetenschap is.
Ik geloof er geen jota van! De bewijsvoering in de berichten berust steevast op een statement dat door een of andere makelaar of politicus gemaakt is. Hierbij wordt de lichte daling van de huizenprijzen en de lage rentestand door deze zieners aangehaald plus natuurlijk het feit dat ze merken dat er weer klanten zijn… of eigenlijk geen klanten maar geïnteresseerden. Tja, zo lust ik er nog wel een paar.
De lage rentestand vertelt niks over het feit dat het moeilijk is om überhaupt een hypotheek te krijgen en volgens mij, maar neem niet zomaar aan wat ik zeg, komt er bij die lage rentestand nog altijd een behoorlijke risico-opslag van de bank bij. Dus de hypotheekrente is helemaal niet laag, zelfs nog veel en veel hoger dan een paar jaar geleden! Ik heb dat onlangs zelf mogen ervaren. Mijn rentevastperiode van 5 jaar liep af en ik kreeg van de bank een aanbod 5,7% i.p.v. 4,1% wat ik normaliter betaal. Daarnaast ben ik geïnteresseerd in harde verkoopcijfers en niet in berichten over het feit dat er weer eens een paar mensen een bezichtiging hebben gedaan. Dat gaat echt niet het einde van de crisis inluiden.
Case Shiller index
Zo langzamerhand verschijnen er her en der wel -naar mijn mening- eerlijke berichten over hoe de situatie echt is. Via IEX.nl beschrijft Frank van Dongen in zijn artikel de spookhuiseconomie dat het inderdaad nog helemaal niet goed gaat met de huizenmarkt. Hij verwijst hierbij naar onder andere de Case Shiller index (de huizenprijsontwikkeling in de VS).
Via deze index kun je duidelijk zien dat vanaf 2000 de huizenprijzen in de VS een enorme, ongezonde, stijging doormaken. Vanaf 2006 is de top bereikt en daarna is het hard, heel hard achteruit gegaan. Volgens Shiller zullen de prijzen stabiliseren rond de prijzen van 2000. Je kunt hierbij een link leggen met het artikel van Arend Jan Kamp, ook op de IEX, waarbij hij aantoont dat vanaf 2000 de economie gefinancierd is met de hypothecaire overwaarde! Als dit niet zo geweest was is er vanaf 2000 amper groei geweest. Zie nu maar eens die hoge huizenprijzen uit te leggen…
70-90% Minder
We moeten nu onderhand toch wel weten dat het ontkennen en downplayen van de realiteit dubbel zo hard aankomt bij het publiek en het vertrouwen in onze opinieleiders en kopstukken van het bedrijfsleven en de politiek tot ver beneden het vriespunt laat zakken. Het is wellicht beter om nu te zeggen dat het eigenlijk nog maar net begint en dat we de echte harde klappen nog moeten krijgen.
Als ik naar de nieuwbouwmarkt kijk, zie ik dat deze compleet tot stilstand is gekomen. Niet een beetje minder maar gewoon 70-90% minder! Nu hoor ik menigeen denken dat die ontwikkelaars toch al genoeg verdiend hebben in de afgelopen jaren en dat we geen medelijden moeten hebben. Echter: realiseren wij ons allemaal wel dat het niet alleen die nieuwbouwhuizen zijn die niet verkocht worden maar dat deze ook niet gebouwd gaan worden, dat in deze niet te bouwen nieuwbouwhuizen ook geen keukens komen, geen gordijnen, geen vloeren, geen verf, geen nieuwe meubels, etc? Dus de gevolgen van de neergang van de projectontwikkelaars gaan ook gevoeld worden door een heleboel anderen. Zelfs gemeentes zullen hier buikpijn van krijgen, geen nieuwbouw heeft ook gevolgen voor de gemeentekas en niet zo’n beetje ook: verkoop van gronden, bouwvergunningen, nieuwe inwoners, ga zo maar door.
En nu dan?
Dus wat moeten we nu? Paniek? Nee, dat heeft in ieder geval geen zin maar laten we wel eerlijk zijn en precies vertellen hoe het er voor staat, zodat iedereen zijn maatregelen kan nemen en zich kan instellen op wat komen gaat. Dat scheelt in ieder geval een heleboel gezeik achteraf en zo wordt het vertrouwen hersteld. Laat de banken voor de gein eens cijfers naar buiten brengen over het aantal NIEUW afgesloten hypotheken. Geen oversluitingen maar echt nieuwe hypotheken vanwege verhuizing.
Hoe gaat het worden? Tot de zomer zal de woningbouwmarkt blijven zakken en daarna stabiel blijven (op dat lage niveau) tot de zomer van 2010. De huizenprijzen zullen dalen t.o.v. begin 2009 met gemiddeld 35%. De prijzen in de Randstad zullen zich vrij snel herstellen door het structurele tekort aan huizen dat daar heerst. Een aantal bekende projectontwikkelaars zal balanceren op het randje van faillissement (en wellicht ook failliet gaan), de werkeloosheid stijgt tot ongeveer 7%, nieuwbouwprojecten worden pas gestart (bouw) op het moment dat er bijna 100% verkocht is, de “batches” waarin nieuwbouw van 20+ in de verkoop zullen gaan, liggen gemiddeld tussen de 4-8 woningen per keer, de hypotheek die verstrekt wordt voor nieuwbouwhuizen zal inclusief alle meerwerkopties zijn, makelaars krijgen het heel, heel moeilijk en de alle partijen zullen beter naar de woonconsument moeten luisteren!
Power to the people
Is dit allemaal erg? Ik denk het niet, het is erg vervelend maar het is nog niet desastreus. We moeten onze welvaartsverwachtingen aanpassen aan de realiteit. Iedereen aan de prepaid in plaats van dure mobiele abonnementen. Die auto kan nog wel een jaartje extra mee. Kleren kunnen gemaakt worden in plaats van vervangen. Marktplaats en E-bay zullen wel varen bij de crisis en meest belangrijk is naar mijn mening dat de consument en zijn/haar wensen weer centraal komt te staan. Geen flauwe leenreclames meer die het te hoge ambitieniveau van de onderkant van de maatschappij probeert te financieren op een verwerpelijke manier. Die nieuwe keuken die je nu kunt kopen met een financiering van Leen, daar betaal je uiteindelijk wellicht € 5.000 extra voor aan diezelfde Leen…. Als je twee jaartjes extra spaart kun je het zonder kleerscheuren doen.
O ja: voor de nieuwbouwbranche betekent dit dat de marges verder onder druk komen te staan. Daarom zal er onder andere kritisch gekeken worden naar de toegevoegde waarde van makelaars. Wellicht gaan de ontwikkelaars zelf de verkoop regelen, gaan de consumenten via speciale websites hun precieze woonwensen aangeven, al dan niet gecoacht door een projectontwikkelaar. De opties die de klant van te voren via internet kiest, worden ook via internet begroot en de consument kan naast haar “maatwerk”-woning van te voren ook haar keuzes “live” in een een verkoopcentrum te bekijken. Zo wordt de consument weer de reden van bestaan voor de projectontwikkelaars, de makelaars en de notarissen en niet het tekenvee. Kortom: de branche gaat weer huizen ontwikkelen en verkopen in plaats van klaarzetten om zo snel mogelijk een handtekening te krijgen onder het verkoopcontract (dank L. Elmendorp). Power 2 the people!
Afbeelding: Moneybiz.
Specialist in interactieve communicatietoepassingen m.b.t. vastgoed en nieuwbouw in Nederland. Ik schrijf o.a. via mijn blog www.nieuwbouw20.nl over bedrijven, nieuwe internettoepassingen en websites. Bovendien worden er nieuwe inzichten, campagnes, personen en bedrijven behandeld die zich in de bouw- en ontwikkelingsbranche onderscheiden. Volg mevia @nieuwbouw20 of @fundament
De Amerikaanse huizenmarkt is natuurlijk op geen enkele manier te vergelijken met de Nederlandse. Verder zal juist door dat stoppen van die nieuwbouw het tekort aan huizen alleen maar toenemen en dat heeft juist een prijsopdrijvend effect.
Jij kunt het hebben over het ontkennen en downplayen van de realiteit, ik kan het hebben over gemakkelijke onheilsprofetie. Zo eenvoudig is het natuurlijk allemaal niet.
Beste Boris,
In grote lijnen vind ik je bijdrage een mooie weergave van de werkelijkheid. Waar ik moeite mee heb is je prognose;
‘Hoe gaat het worden? Tot de zomer zal de woningbouwmarkt blijven zakken en daarna stabiel blijven (op dat lage niveau) tot de zomer van 2010. De huizenprijzen zullen dalen t.o.v. begin 2009 met gemiddeld 35%. De prijzen in de Randstad zullen zich vrij snel herstellen door het structurele tekort aan huizen dat daar heerst. Een aantal bekende projectontwikkelaars zal balanceren op het randje van faillissement (en wellicht ook failliet gaan), de werkeloosheid stijgt tot ongeveer 7%’
Als we één ding geleerd hebben, of geleerd zouden moeten hebben, is het wel dat voorspellingen over het algemeen niet uitkomen. Beter lijkt het me om het proces te beschrijven. Mocht je toch gelijk krijgen met jouw voorspelling dat de huizenprijs met 35 procent daalt, dan kunnen mensen niets met jouw advies:
‘Dus wat moeten we nu? Paniek? Nee, dat heeft in ieder geval geen zin maar laten we wel eerlijk zijn en precies vertellen hoe het er voor staat, zodat iedereen zijn maatregelen kan nemen en zich kan instellen op wat komen gaat.’
Het kan wel geen zin hebben om in paniek te raken, maar sommige mensen ontkomen hier niet aan omdat zij geen maatregelen meer kunnen nemen tenzij ze nu al het huis kunnen verkopen. Paniekgevoelens zullen je overvallen zodra je er geen uitweg meer ziet. Daar kun je niets aan doen. De gevolgen van een voorspelde daling van 35 procent zal voor sommigen desastreus zijn omdat een daling 35 procent op een gemiddelde kostprijs van een eengezinswoning van 267.869 (www.hypotheker.nl/Hypotheken/Ik+wil+een+woning+kopen/Wat+doen+de+huizenprijzen/Ontwikkeling+Nederland/ ) een gemiddelde daling van 93.754 euro bedrag. Dit bedrag kan vrijwel niemand bij elkaar sparen gedurende, de door jouw veronderstelde, periode tot 2010. Je kunt alleen maar hopen dat je tijdens de prijsstijging niet de overwaarde hebt benut voor consumptief krediet. Alleen dan heb je bijtijds ingespeeld op een mogelijke koersdaling van een dergelijke omvang. Het blijft dan grotendeels een papieren verlies.
De paniek is vermoedelijk hier en daar al toegeslagen omdat men nu al verwacht dat 20 procent van de huiseigenaren zijn hypotheek niet zal kunnen betalen. Leef je eens in. Stel dat je de bui al ziet hangen. Ik vermoed dat de meesten van deze groep nog wel een aantal slapeloze nachten tegemoet gaan.
Ik wil grotendeels meegaan met het proces en de gevolgen die je beschrijft. Echter, ik heb sterke twijfels over je prognoses. Zelf voorzie ik dalende prijzen, maar daar tegenover staat dat het woningtekort nog steeds groot is. Nu nieuwbouwprojecten stil komen te liggen, wordt dit tekort alleen maar groter. Overigens zullen alle (internationale) overheidsmaatregelen ook gunstig kunnen uitpakken. Zeker als dit gepaard gaat met een oplopende inflatie. Dat zou een zegen zijn. Want dan gaan de lonen omhoog. Als de lonen de komende drie jaar met 2 procent stijgen, betekent dit een leencapaciteit van 6 procent. Kortom, de tijd verzacht de ellende vanzelf. De historische lage stand van de Euriborrente vroeg of laat gevolgen moeten hebben voor de hypotheekrente.
Persoonlijk vind ik het jammer dat de AFM niet wordt gesteund door het kabinet. We lenen veel te veel in Nederland. Daar moet echt paal en perk aan worden gesteld.
Scherpe analyse, Boris!
Al minstens enkele jaren lang verschijnen er met de regelmaat van de klok persberichten van de NVM en aanverwante organisaties die steevast beweren dat er sprake is van een huizentekort en dat de huizenprijzen alweer met een ‘X’ percentage gestegen zouden zijn. Zelfs toen de ‘straatprijzen’ van woningen aan het eind van 2008 al een tijdje aan het dalen waren bleven deze persberichten verschijnen en werden ze door de meeste media kritiekloos doorgeplaatst.
In plaats van structurele oplossingen zoals het recente AFM voorstel te steunen lijken de branche en haar lobby nog steeds terug te willen keren naar de ‘goeie ouwe tijd’…
Ha Sjoerd,
Je schrijft: ‘In plaats van structurele oplossingen zoals het recente AFM voorstel te steunen’
De huizenprijzen worden grotendeels bepaald door de leencapaciteit. De leencapaciteit is in de loop van de tijd op een ongekende manier opgerekt. Uiteindelijk ten koste van het besteedbaar inkomen van de huiseigenaar. Als gevolg hiervan heeft deze minder te besteden voor duurzame consumptiegoederen. Eigenlijk zijn huiseigenaren in de fuik gelopen van kunstmatig oplopende prijzen. Immers, zonder kredietverruimende maatregelen was de prijs van een gemiddelde woning nooit zo hoog opgelopen.
Ik vind het heel goed dat de AFM actie wil ondernemen. Bovendien hoop ik dat ze achter de schermen nog door zullen gaan met het beïnvloeden van de betrokken partijen. Bijna niemand staat stil bij het onderstaande en globale overzicht. Simpelweg omdat men dit is vergeten of omdat niemand dit wil weten:
Het proces van kredietverruimende maatregelen zijn ongeveer als volgt verlopen;
1. Geen hypotheekfaciliteiten (weinig woningbezit) – voor de oorlog (?)
2. Alleen op basis van het inkomen van de man – na de oorlog (?)
3. Alleen op basis van het inkomen van de man en de helft van de partner
4. Op basis van twee inkomens (3x) – jaren tachtig (?)
5. Op basis van twee inkomens en een tophypotheek – eind jaren “70 en begin jaren “80
6. Op basis van twee inkomens (tot soms 10 x) – eind jaren “90 (?)
7. Aflossingvrije hypotheek
8. Opnemen van de overwaarde voor consumptief krediet onder het motto; ‘Je bent gek als je in stenen investeert’ – jaren “90 (?)
9. Beleggingshypotheek – jaren “90 (?)
10. Opa-en-oma-hypotheek (ouders kunnen een hypotheek opnemen ten gunste van de hypotheek van de kinderen) – 2005 (?)
Vroeg of laat zal de maximale leencapaciteit zijn bereikt. Tja, dan dalen de prijzen.Alleen een operatieve ingreep, zoals Hans Hoogervorst voorstelt zal de markt weer enigszins kunnen genezen.
Kees de Kort, de beroepspessimist en beleggingsanalist bij BNR Nieuwsradio, zegt nog dit -want hij weet overal immers wat van- over de huizenprijzen in Amsterdam (in Elsevier): ”In twaalf, dertien jaar tijd zijn de huizenprijzen in Amsterdam verviervoudigd. Dan gaat iedereen roepen dat dat zo blijft? In de wereld die Kees heet, gaat dat niet gebeuren. Dat is een parabolische stijging van de prijzen geweest: een lijn die versnellend omhoog gaat. Je weet dat dat niet blijft duren. Wanneer het misgaat, kun je niet zeggen. Maar ze gaan eraan. Min 30, 40 procent is wel het minste.”
Zelf woont De Kort in de Bijlmer, ”in een groot huis voor weinig geld.”
Appels met peren vergelijken? Nederlandse huizenmarkt is structureel anders dan de huizenmarkt in Amerika. Er zijn natuurlijk wel vergelijkingen te trekken.
Feit blijft dat in Nederland met door stagneren van nieuwbouw er een krapte zal blijven bestaan, waardoor de prijzen minder onder druk komen te staan.
Daarnaast geloof ik wel dat we een correctie zullen krijgen, alleen niet zo extreem als geschetst.
Als je gaat kijken naar de extra regels en bijkomende kosten voor nieuwbouw …
Dan stel je vast dat die huizenprijzen niet enkel door speculatie of te veel betalen is bereikt.
Komt daarbij de veelal groeiende vraag wegens enerzijds meer mensen(in NL laatste jaren beperkt) en het gemiddeld aantal mensen per woning dat daalt.
Bouwen is minstens 2 maal duurder geworden. Als het geen 3 maal is.
Veiligheidscoordinator, effe paar duizend euro. Bouwgrond alsmaar schaarser(waardoor meer vragen naar woningen die reeds bestaan). Dit, dat, allemaal grote kosten die bij huizen zijn bijgekomen.
Men doet nu net alsof die prijzen zo hoog zijn gestegen terwijl de bouwkost en omstandigheden hetzelfde zijn gebleven.
Dat is wel een beetje heel kort door de bocht.
Ik zou maar niet al te veel gokken op grote prijsdalingen. Er zouden er dan wel weer eens een heleboel gefrustreerd achter kunnen blijven dat de huizen toch zo duur zijn …
Een huis kopen is vrij simpel. Kan je het betalen, bevalt het huis je dan zou ik niet te lang twijfelen op dit moment.
Je kan gaan speculeren op grotere dalingen, maar als je een huis nodig hebt kan dat wel eens verkeerd uitpakken.
Hypotheekverstrekking boert achteruit. Zie: http://www.fd.nl/artikel/11502323/hypotheekverstrekking-slinkt-sterk Dit cijfer lijkt toch een indicatie te zijn over de voorlopige prijsontwikkeling.
Het begrip woningschaarste wordt vaak verkeerd geinterpreteerd. Er zijn in NL meer huishoudens dan huizen, maar er zijn slechts weinig daklozen . Kennelijk is een percentage huishoudens eerder bereid een woningen te delen dan een woningen te kopen tegen een bepaalde prijs. Ok, veel huishoudens willen een grotere, mooiere woning betrekken, maar de prijzen zijn zo hoog dat ze dat laten. Merkwaardig genoeg wordt deze woonwens als argument aangedragen voor huizenprijsstijging: omdat mooie woningen te duur zijn om de bestaande woonwens te bevredigen, worden deze mooie woningen duurder en minder bereikbaar. Deze redenering getuigd van het ontberen van basale kennis van economie en markt. Schaarste op een markt gaat ook altijd over de prijs. De vraag is dus hoeveel aanbieders zijn er, hoeveel kopers, wat zijn vraagprijzen en wat zijn kopers bereid om te betalen. Villa’s aan de Herengracht met een vraagprijs van 100.000 euro zijn inderdaad zeer gewild en uitermate schaars. De huizige markt met deze prijzen kent geen schaarste.
Interessant om te lezen anno 2019. Ben benieuwd naar wat komen gaat!
Herhaling van de cyclus?
@danny, de berichtgeving voor de nieuwbouw is niet hoopgevend, voor bestaande bouw lijkt het erop dat er een downturn on the way is. Het volume is erg laag en de prijzen toppen af. Volgens Rabobank en anderen zijn de vooruitzichten ook niet rooskleurig
Gerelateerde artikelen
Marketingfacts. Elke dag vers. Mis niks!
Marketingfacts. Elke dag vers. Mis niks!