Waarom het weer rommelt bij Funda

Huizensite illustreert typische tweestrijd over koers platformcoöperatie

Het is weer eens herrie bij huizenwebsite Funda. Een deel van de aandeelhouders van Funda is het niet eens met de koers van het platform en is naar de rechter gestapt. Zij willen dat het platform een meer onafhankelijke koers gaat varen, bijvoorbeeld onder een nieuwe eigenaar van buiten de sector. De NVM-makelaars, de grootste aandeelhouders met bijna al het stemrecht, denken daar anders over. De zomer moet er meer duidelijkheid komen over de koers van Funda, dat momenteel strategische opties uitwerkt.

Het is een nieuwe episode in de regelmatig terugkerende discussie over de koers van het platform sinds de oprichting in 2001. Funda zit namelijk in een spagaat. De website is steeds meer aan het uitgroeien tot een allesomvattend platform waar alles rond de verkoop en aankoop en huur van huizen en appartementen plaatsvindt. Dat betekent dat het ook voor banken en verzekeraars een interessante plek is. Het werk van de makelaars is daarmee slechts een van de vele diensten geworden die op het platform worden aangeboden. Het platform zou zelfs een belangrijk deel van het makelaarswerk kunnen overnemen of de kennisvoorsprong van makelaars kunnen ondermijnen en de markt transparanter kunnen maken.

Funda weerde onlangs de nieuwkomer Gmak

Op termijn is dat dus slecht nieuws voor de makelaars, die tegelijkertijd de grootste aandeelhouders zijn en met hun stemrecht de koers van het platform bepalen. Zij proberen de belangen van de makelaars en de vereniging te ‘beschermen’ via Funda. Daarom weerde Funda recentelijk de nieuwkomer Gmak. Gmak is een website waar huizen rechtstreeks tussen particulieren kunnen worden verkocht, zonder tussenkomst van makelaars. Gmak heeft nu een klacht ingediend bij toezichthouder ACM over misbruik van marktmacht door Funda.

Belangen van alle stakeholders balanceren

Het dilemma van Funda is typerend voor coöperatieve platforms die opgericht worden door een groep ondernemers die zelf de grootste speler zijn op het platform (in dit geval: aanbieders van woningen). Naarmate het platform verder groeit en evolueert kunnen de belangen van het platform zelf en de oprichters verder uit elkaar gaan lopen. Zie ook mijn eerdere artikel hierover.

Wil het platform op langere termijn succesvol kunnen blijven dan zal het voldoende moeten kunnen innoveren en hierbij voldoende moeten kunnen luisteren naar de belangen van alle stakeholders, dus zowel de aanbodzijde als de vraagzijde. Dus in het geval van Funda, ook voldoende oog moeten hebben voor de wensen van huizenkopers en financiële dienstverleners. Uiteindelijk kunnen zij het succes van de website dus in de weg zitten (wat ook met online kiosk Blendle gebeurde).

De toekomst: woonplatform of makelaarssite?

Op hoofdlijnen zijn er twee koersen die Funda kan varen. Allereerst dat van een gesloten platform, eigendom van de NVM-makelaars dat vooral bedoeld is om het huidige makelaarswerk te ondersteunen. Voorlopig zal het daarmee nog steeds een belangrijk deel van de markt naar zich toetrekken. De NVM-makelaars hebben nu een geschat marktaandeel van 80 procent van alle verkochte woningen en de huizenmarkt en de huidige krapte speelt makelaars deels ook in de kaart.

Dit scenario maakt de kans groter dat er op termijn meer concurrentie komt voor Funda, van platforms die beter kunnen inspelen op nieuwe wensen bij consumenten en die bereid zijn meer data te delen met andere spelers op het platform. Op termijn kunnen deze concurrenten de achterstand op Funda, vooral als het gaat om de volledigheid van het aanbod, gaan inlopen. Dat is de zorg van een deel van de aandeelhouders die nu naar de rechter zijn gestapt.

Het tweede scenario is dat van een ‘allesomvattend’ Funda

Het tweede scenario is dat van een ‘allesomvattend’ Funda, dat zijn voorsprong met flinke investeringen en nieuwe diensten blijft uitbouwen tot een dominante marktspeler op het gebied van zoeken, kopen, verkopen, verhuren en financieren van woningen. Bij elke transactie die op het platform tot stand komt profiteert Funda mee.

In dit scenario zal er minder ruimte zijn voor concurrerende platforms en eerder sprake zijn van een ‘winner takes all’-situatie. Dat maakt de potentiële marktwaarde van Funda dan enorm hoog. De druk op Funda zal toenemen om alle makelaars en aanbieders van nieuwe diensten op het platform toe te laten onder gelijke voorwaarden als de NVM-leden. Een voorkeursbehandeling voor NVM-makelaars zal dan eerder door de ACM veroordeeld worden als misbruik van marktmacht.

Investering verzilveren

Regelmatig zijn er geïnteresseerde kopers geweest, zoals grote investeringsfondsen en meer op consumenten gerichte spelers zoals mediaconglomeraat DPG Media, dat onder andere al Independer en Autotrack bezit. Zij zijn bereid flink te betalen voor een overname en flink te investeren met het oog op een monopolie positie van Funda en het vele verkeer dat deze website zal trekken (en advertenties verkopen aantrekkelijk maakt). Voor de huidige aandeelhouders is het een interessant moment om hun investering in Funda te verzilveren en een mooie winst op te strijken.

Funda verkent momenteel alle strategische opties voor de toekomst en zal voor de zomer met een voorstel komen naar de aandeelhouders. Zou er dan een einde komen aan twee decennia ruzie en diverse opgestapte besturen?